Rok temu rozpoczęły się nagłe wzrosty rat kapitałowo-odsetkowych. W zależności od tego czy umowa kredytowa mówi o WIBORZE 3M, czy 6M w odpowiednich odstępach czasu opłacane raty podlegały niekorzystnej modyfikacji. To właśnie w indeksie WIBOR tkwi cały problem. To sposób jego wyliczania i podatność na zmiany sprawiły, że teraz zmagamy się często z ponad dwukrotnie wyższymi ratami kredytowymi. Zobaczmy dlaczego WIBOR ma aż tak duże znaczenie, i od czego jeszcze zależny jest koszt całkowity kredytu hipotecznego.

Koszty, jakie należy obecnie ponieść za zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego są na tyle wysokie, że wyraźnie spadł na nie popyt. BIK (Biuro Informacji Kredytowej) informuje, że już na jesieni 2022 r. o kredyt wnioskowało zaledwie niewiele ponad 13,5 tys. potencjalnych kredytobiorców. Porównując ten wynik do tego samego okresu z poprzedniego roku spadek jest olbrzymi, jesienią 2021 r. wnioski złożyło niemal 42 tys. zainteresowanych zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Zatem w 2021 złożono niemal 68% wniosków mniej.

Do zaciągania kredytu hipotecznego zniechęcają więc z jednej strony wysokie stopy procentowe, z drugiej zaś nie bez znaczenia pozostaje wyjątkowo wysoka inflacja.
 

Co składa się na całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Szukając najlepszej oferty kredytowej powinniśmy przede wszystkim zwracać uwagę na koszty, jakie będziemy musieli ponieść w całym okresie kredytowania. Zresztą te będą też przekładać się na nasze comiesięczne wydatki z tytułu opłacania rat kredytowych. Jednak jak się okazuje na pewne ponoszone koszty związane z kredytem nie mamy najmniejszego wpływu.
 

Jakie elementy wpływające na wysokość rat są najistotniejsze:

• odsetki – wynikają one z dwóch składowych, marży banku oraz stałej lub zmiennej stopy procentowej (w Polsce w zdecydowanej przewadze mamy do czynienia ze zmienną), na którą wpływ ma indeks WIBOR,
• koszty pozaodsetkowe – są to wszelkiego rodzaju prowizje czy opłaty wynikające z udzielenia kredytu, będą to także składki na ubezpieczenie nieruchomości (opłacane np. raz w roku) i składki na ubezpieczenie zdrowotne, które mogą być opłacane każdego miesiąca. Należy też liczyć się z kosztami ustanowienia hipoteki, zabezpieczeń spłaty, opłacenie pracy notariusza itd.

Opłaty, jakie musi ponieść kredytobiorca są więc często wyższe niż kwota pożyczonego kapitału.
 

Kredyty hipoteczne w 2023 r. - dlaczego są tak drogie?

W pewnym sensie wysokość rat kapitałowo-odsetkowych ma swoje uzasadnienie. Wracając jeszcze do okresu pandemii, zauważmy, że wówczas bank centralny maksymalnie obniżył stopy procentowe, dążąc tym samym do pobudzenia gospodarki. W konsekwencji tej obniżki WIBOR 3M notował najniższy w swojej historii poziom 0,21%. Co oznaczało, że kredyty hipoteczne były też rekordowo tanie. Jednak trudno oczekiwać, by tak niski poziom tego indeksu utrzymał się na dłużej. Co więcej, sytuacja na świecie i w kraju zaczęła się dynamicznie zmieniać w wyniku rosyjskiej agresji na Ukrainę. Inflacja rosła w niespotykanym tempie, osiągając 18,4% w lutym 2023 r. I to właśnie tak szybko rosnąca inflacja skłaniała Radę Polityki Pieniężnej do regularnego podwyższania stóp procentowych w poprzednim roku. A należy zauważyć, że to wspomniane stopy procentowe w znacznym stopniu wpływają na wysokość rat kapitałowo-odsetkowych. Zatem jeśli stopy są wysokie, to kredyt hipoteczny będzie drogi.

Jednak nie sposób nie zauważyć tego, że wokół indeksu WIBOR zrodziło się wiele kontrowersji. Bowiem odpowiadający za tak dynamiczne skoki w wysokościach rat kredytowych wskaźnik wzbudził podejrzenia co do jego uczciwości. Jak się okazuje nie jest on wyliczany na podstawie realnie dochodzących transakcji pomiędzy bankami. A to oznacza, że WIBOR nie jest rynkowy i może odpowiadać za dodatkowe, bardzo duże zyski dla banków. Nie bez powodu więc do sądów zaczęły spływać pozwy złotówkowiczów przeciwko bankom stosującym nieuczciwe zapisy w umowach kredytowych.
 

Polska i Europa – jakie ponosimy koszty kredytu w porównaniu z innymi krajami?

Kredyty hipoteczne w Polsce należy uznać za drogie. Koszty, jakie ponosimy są wysokie, a zmienne stopy procentowe stosowane w umowach są podatne na zmiany i jak już wiemy mogą determinować nawet dwukrotnie wyższe raty kredytowe. Spoglądając na mieszkańców innych krajów Unii Europejskich tylko utwierdzimy się w przekonaniu, że w Polsce musimy liczyć się z niezwykle wysokimi kosztami kredytowymi. Dane płynące z European Mortgage Federation (Europejska Federacja Kredytu Hipotecznego) nie pozostawiają złudzeń, w kraju nad Wisłą kredyty są najdroższe w całej Europie. Jedynie w Rumunii i na Węgrzech stawki oprocentowania zobowiązań są zbliżone do tych funkcjonujących w Polsce.