Koszt kredytu hipotecznego – dlaczego musimy opłacać tak wysokie raty?

Banki, jak wiemy, nie są instytucjami charytatywnymi i oczywiste jest to, że na oferowanych kredytach muszą zarabiać, zaciągnięte przez kredytobiorców kredyty muszą generować zysk. Banki stosują się także do pewnej sprytnej zasady, która zakłada, że jeśli frankowicz, złotówkowicz czy kredytobiorca związany z bankiem innego rodzaju umową walutową, nie będzie zwracał zaciągniętego zobowiązania wraz z odsetkami w terminie, to koszty kredytowania będą wyższe. Zauważmy też, że  kwota, którą należy oddać bankowi, jest niemal zawsze wyższa, od tej którą pożyczyliśmy w ramach kapitału.
 

Jakie elementy składają się na finalną wysokość raty kapitałowo-odsetkowej?

Kredytobiorcy, spłacając comiesięczną ratę kredytową, często nie zaprzątają sobie głowy tym, co realnie jest spłacane. Ostatecznie jest to jedna kwota, z opłacaniem której każdorazowo przybliżamy się do spłacenia całego zobowiązania. Warto jednak być nieco bardziej świadomy, jakie części składowe zawierają się w takiej racie, są to:

• odsetki – są one naliczane według stopy procentowej kredytu, może być ona zmienna lub stała, a sama stopa procentowa składa się z marży banku oraz stawki WIBOR (w kredytach złotowych),
• składki na ubezpieczenie, takie jak: ubezpieczenie na życie kredytobiorcy, ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych (np. pożar, zalanie), ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkłady własnego, ubezpieczenie od utraty pracy czy też zdolności do jej wykonywania,
• koszty okołokredytowe – prowizje, opłaty wynikające z zaciągnięcia kredytu,
• koszty wynikające z ustanowienia hipoteki, taksa notarialna.

Dlaczego raty kredytów hipotecznych rosną?

Zanim doszło do wojny na Ukrainie sytuacja związana z WIBORem była stosunkowo stabilna i podnoszenie stóp procentowych nie było konieczne. Natomiast od niemal roku zmagamy się z galopującą inflacją, co nie pozostaje bez konsekwencji dla portfela każdego kredytobiorcy. Rada Polityki Pieniężnej podejmując walkę z inflacją, postanowiła podnosić stopy procentowe. Zauważmy jednak, że wzrosty stóp zaczęły się jeszcze we wrześniu 2021 r., natomiast sytuacja w Ukrainie zdynamizowała ich podnoszenie. Jeszcze w sierpniu 2021 r. WIBOR 3M wynosił zaledwie 0,23%, rok później ten wskaźnik urósł do 7,05%, aktualnie jest nieco niższy i wynosi 6,95%. Dodając do WIBORu 3M marżę banku, która często wynosi 2,5% mamy oprocentowanie na poziomie 9,45%. Zatem oprocentowanie w bardzo krótkim czasie wzrosło niemal 3,5 razy. A to wyraźnie przekłada się na wysokość rat kapitałowo-odsetkowych, w wielu przypadkach są one już ponad dwukrotnie wyższe od tych, które złotówkowicze płacili jeszcze 1,5 roku temu. Za taki krajobraz sektora bankowego odpowiada rosnący koszt pieniądza wynikający z podnoszenia głównych stóp procentowych.
 

Czy i kiedy spadnie oprocentowanie kredytów hipotecznych?

Wprawdzie Rada Polityki Pieniężnej od kilku miesięcy nie podnosi już stóp procentowych, to jednak nie oznajmiła zakończenia tego procederu. Przewiduje się, że polityka pieniężna pozostanie, póki co kontynuowana i prawdopodobnie pozytywnych zmian należy wypatrywać dopiero w połowie przyszłego roku. Natomiast Polski Instytut Ekonomiczny prognozuje, że stopa NBP raczej nie ulegnie zmianie przez niemal cały 2023 r.
Korzystne zmiany mogą pojawić się wraz z zastępowaniem aktualnego indeksu WIBOR na nowy wskaźnik referencyjny WIRON. Ma on być niższy od aktualnie stosowanego WIBORu, co w rezultacie przełoży się na niższe raty kredytowe.